Koupě bytu ve tmě českého práva (kdo moc ví, špatně spí)
První podezření, že české právo učebnicové má k českému trhu daleko, jsem pojal při výdělečném asistování v komerčněprávní kanceláři. Postupně jsem poznal, že veřejnost nepojímá kupní smlouvu jako dvoustranný záva-zek s možností různě časovaného plnění, jak ji známe z římského práva. Česká koupě je fyzický úkon: výměna bankovek za věc. Stejně jako v barbarských dobách a zemích nevnímají Čechové toto zručkydoručky jako důvod vzniku nějakých abstraktních vztahů.
Problémy nastávají tam, kde realita nepřipouští fyzické předání věci - třeba u nemovitostí. Tady se místo věci předávají papíry, které zpravidla slouží k osvědčení vlastnictví, členství nebo čehokoli jiného, co umožňuje její užívání. Většinou se na jejich základě zapisuje do různých rejstříků, které spojuje zejména nízká kvalita za vysoký poplatek. Prakticky každý z těchto dokumentů dokládá koupi zajíce v pytli. V mém případě je tímto zajícem pane-lový 2+1 nebo 3+1.
Inzerce realitních kanceláří dokládá vysoký stupeň chaosu na brněnském bytovém trhu. Většina bytů se nabízí vícekrát a mnohdy samy realitní kanceláře nevědí, zda nabízené zboží je opravdu ještě na prodej. Jestliže byt opravdu nabízejí, rádi zprostředkují návštěvu. Mnohé vám předtím dají podepsat papír, který nese titul “zpro-středkovatelská smlouva”.
Na něm pohrozí těžkým postihem za prozrazení polohy bytu cizí osobě. Smlouvy mohou obsahovat několik pasti-ček. Celkem neškodnou je skok do obchodního zákoníku, endemit, který žije pouze v hučících vodách a šumících borech. Na něm se však může postavit past druhá - velmi drahá vstupenka do bytu, který nikdy nekoupíte. Do třetí pak lapají ty nejnóblovější kanceláře. Nároky kanceláře určí rozhodce, jmenovaný vedením Asociace realit-ních kanceláří. Přes výhradu zákonného povolení stálých rozhodčích soudů tento soud směle existuje. (Naštěstí) neznám jeho skutečnou činnost.
Mile by mě ale překvapilo, kdy by se řídil něčím jiným, než hlavními zásadami (post)socialistického soužití pa-douch nebo hrdina, vždyť jsme jedna rodina, popř. co je doma, to se počítá.
Po úspěšném zprostředkování postupně zjistíte, že rozvázat pytel a prohlédnout si zajíce pod slunečním světlem nám české právo úspěšně znemožňuje. Pytel se proto rentgenuje, prosvětluje ultrafialovým světlem, píchá se šídlem, namáčí do vody nebo se zkoušejí elektrické šoky.
Jedním z provazů pevně vázajících pytle s písmeny DB je nejasná povaha zápisu převodu členských práv a po-vinností v rejstříku bytového družstva. Je tento zápis konstitutivní, anebo deklaratorní? Ke druhé alternativě nás vede gramatický výklad (§230 ObchZ). Vyslovují se pro ni i koncesovaní vykladači.. Kvůli ní v praxi hrozí, že v kupovaném bytě bude bydlet někdo úplně jiný. Ještě že máme ultima ratio - za podvod prodejce šoupnou na dva roky do basy. Byt zpátky nedostanete a ze svých daní zaplatíte prodejci dva metry čtvereční v dobré společ-nosti, ve které se v nejlepším případě jen odnaučí mýt.
Když ho stát pustí, tak už vám bezdůvodné obohacení nikdy nezaplatí, jak byl krásně resocializován. K inteli-gentnímu řešení by přitom stačilo z uvedeného paragrafu odstranit slova ve vztahu k družstvu. Nejhoršímu zatím předchází nekompromisní požadavek administrativy družstev provést převod na základě formulářové smlouvy vyplněné na místě a obecné právní bezvědomí. Kupodivu i samy soudy jsou někdy přesvědčeny o konstitutiv-nosti zápisu v družstevním rejstříku (Rc. 15/2000 Nejvyššího soudu).
Druhý provázek váže pytle označené písmeny OV. Podstatou problému je okamžik vzniku finančního zástavního práva. Vzniká samotnou existencí daňového nedoplatku (§72 ZSDP), rozhodnutím berňáku o nedoplatku, nebo jeho záznamem do katastru nemovitostí na základě výslovného sdělení? Komentátoři ASPI poněkud nejasně rozlišují okamžik vzniku zástavního práva (existencí nedoplatku) a jeho uplatnění (rozhodnutím finančního úřadu).
Pro kupce z toho vyplývá jediný závěr. Nikdy se nezbaví obavy, že byt, který právě kupuje, spadne do bezedného jícnu lva z červeného pole. Ani ultima ratio moc nezabere. Obvinit prodávajícího z podvodu je možné jenom, pokud prodávající ve smluvně potvrdí, že žádné daňové nedoplatky nemá. Nešťasnému kupci zbude pohledávka na vydání bezdůvodného obohacení, poeticky nazývaná též oči pro pláč. Rozumným východiskem, který jsem někde četl, je rozlišení mezi zástavním právem bez a s účinky vůči třetím osobám. Vůči nim se uplatní až po zázna-mu v katastru nemovitostí. K čemu je však zástavní právo bez obecných účinků? Každý za své daně tak jako tak ručí svým majetkem.
Realitní kanceláře vám také mohou nabídnout zajíce v pytli s nápisem SB. Dodnes jím nedošlo, že správné ozna-čení je MB nebo OB. To však není podstatné. Pokud se organizuje výměna, je vše v pořádku. Podívejte se ale na titulní stranu Inzert Expres Reality a uvidíte, že se SB se směle obchodují. Dekret na byt za stopadesát nebo třista tisíc? Jak je libo. Že je celá transakce absolutně nelegální? Nezájem! Kvůli kamufláži dostane kupec jeden den družstevní byt, vymění s prodávajícím a ten jej druhý den vrátí realitce. Spřízněné malé družstvo přepis v rejstříku promptně zařídí.
Nechtěl bych tvrdit, že ve vyspělé kapitalistické cizině realitní kancelář občas nezakamufluje nelegální transakci. Jen u nás však mohou realitky takovéto praktiky bez obav inzerovat a organizovat. Živnostenský úřad spí hlubo-kým spánkem, provozovat realitní kancelář u nás může opravdu každý. Nebo znáte nějakou jinou zemi (samozřejmě kromě divokého východu) kde se pro realitní činnost nevyžadují žádné zkoušky nebo formální vzdělání?
Chtěl bych nahlédnout v křišťálové kouli budoucnost. Viděl bych, jestli alespoň za dalších deset let od sameto-vého ukončení období nevolnosti bude právní úprava trošku moudřejší, soudy rychlejší a život normálnější. Jsem ale skeptik. Mnoho let se ví o desítkách nesmyslných, hloupých a vyloženě nebezpečných ustanoveních zákoní-ků a zákonů a nikdo s tím nic nedělá. A co je vrchol, mnozí mocní a znalí mají pocit, že je vše O.K. Abychom ale nebyli brzo K.O.
Filip Křepelka
